Immobilienkauf-Checkliste: 15 Punkte für einen sicheren Kauf

Die ultimative Checkliste für den Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen im Leben. Damit Sie keine wichtigen Aspekte übersehen und teure Fehler vermeiden, haben wir eine umfassende Checkliste mit 15 essentiellen Punkten zusammengestellt. Diese Checkliste begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.

Phase 1: Vorbereitung und Finanzierung

1. Finanzierungsrahmen festlegen

✓ Prüfen Sie Ihre Bonität
Holen Sie sich eine kostenlose Selbstauskunft bei der SCHUFA und prüfen Sie Ihren Score. Ein guter SCHUFA-Score verbessert Ihre Kreditkonditionen erheblich.

✓ Eigenkapital berechnen
Planen Sie mindestens 20-30% Eigenkapital ein. Berücksichtigen Sie dabei:

• Kaufpreis der Immobilie
• Nebenkosten (8-12% des Kaufpreises)
• Notarkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises)
• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland)
• Maklercourtage (falls vorhanden)

✓ Finanzierungsangebote vergleichen
Holen Sie Angebote von mindestens drei verschiedenen Banken ein. Achten Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten und Flexibilität.

2. Finanzierungsbestätigung einholen

✓ Vorläufige Finanzierungszusage sichern
Eine Finanzierungsbestätigung stärkt Ihre Verhandlungsposition und zeigt dem Verkäufer, dass Sie ein seriöser Käufer sind.

Phase 2: Immobiliensuche und Besichtigung

3. Lage und Umgebung prüfen

✓ Makrolage bewerten

• Wirtschaftliche Entwicklung der Region
• Bevölkerungsentwicklung
• Infrastruktur und Verkehrsanbindung
• Bildungseinrichtungen in der Nähe

✓ Mikrolage analysieren

• Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten besuchen
• Lärmbelastung (Straße, Bahnlinie, Flughafen)
• Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie
• Parksituation

4. Gebäudesubstanz untersuchen

✓ Baujahr und Bauweise prüfen
Informieren Sie sich über typische Probleme der jeweiligen Bauepoche. Häuser aus den 1960er-70er Jahren haben oft Probleme mit Dämmung und Elektrik.

✓ Sichtprüfung durchführen

• Risse in Wänden oder Decken
• Feuchtigkeitsschäden
• Zustand der Fenster und Türen
• Elektroinstallation (Sicherungskasten prüfen)
• Heizungsanlage (Alter und Zustand)

5. Energieausweis kontrollieren

✓ Energieausweis auf Vollständigkeit prüfen
Der Energieausweis muss bei der Besichtigung vorgelegt werden. Achten Sie auf:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Endenergieverbrauch
• Modernisierungsempfehlungen
• Gültigkeit (10 Jahre)

Phase 3: Rechtliche Prüfung

6. Grundbucheintrag prüfen

✓ Grundbuchauszug anfordern
Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf:

• Eingetragene Eigentümer
• Grundschulden und Hypotheken
• Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte)
• Erbbaurechte

7. Teilungserklärung studieren (bei Eigentumswohnungen)

✓ Teilungserklärung vollständig lesen
Die Teilungserklärung regelt wichtige Aspekte des Wohnungseigentums:

• Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Nutzungsrechte (Terrasse, Garten, Stellplatz)
• Hausordnung
• Stimmrechtsverteilung

8. Hausgeld und Rücklagen prüfen

✓ Wirtschaftsplan der letzten 3 Jahre anfordern
Prüfen Sie:

• Höhe des monatlichen Hausgeldes
• Entwicklung in den letzten Jahren
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Geplante Sanierungsmaßnahmen

Phase 4: Kaufvertrag und Abwicklung

9. Kaufvertragsentwurf prüfen lassen

✓ Juristischen Rat einholen
Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf von einem Anwalt oder Notar prüfen. Wichtige Punkte:

• Vollständige Objektbeschreibung
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Gewährleistungsausschlüsse
• Übergabetermin

10. Kaufpreis verhandeln

✓ Verhandlungsspielraum nutzen
Faktoren für Preisverhandlungen:

• Notwendige Renovierungen
• Marktlage und Vergleichspreise
• Besichtigungsanzahl und Interessenten
• Verkaufsgrund des Eigentümers

11. Baugutachten in Auftrag geben

✓ Professionelle Bewertung einholen
Bei älteren Immobilien oder erkennbaren Mängeln sollten Sie ein Baugutachten in Auftrag geben. Kosten: 500-1.500 Euro.

Phase 5: Abschluss und Übergabe

12. Versicherungen abschließen

✓ Wohngebäudeversicherung
Schließen Sie spätestens zum Übergabetermin eine Wohngebäudeversicherung ab. Diese ist bei Finanzierung meist Pflicht.

✓ Hausratversicherung anpassen
Passen Sie Ihre Hausratversicherung an die neue Wohnsituation an.

13. Übergabeprotokoll erstellen

✓ Detailliertes Übergabeprotokoll
Dokumentieren Sie bei der Übergabe:

• Zustand aller Räume
• Funktionsfähigkeit aller Geräte
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
• Übergabe aller Schlüssel
• Vorhandene Mängel

14. Ummeldungen vornehmen

✓ Behörden und Versorger informieren
Checkliste für Ummeldungen:

• Einwohnermeldeamt
• Finanzamt
• Krankenkasse
• Arbeitgeber
• Banken und Versicherungen
• Strom-, Gas- und Wasserversorger
• Telekommunikationsanbieter

15. Steuerliche Aspekte beachten

✓ Steuerliche Vorteile nutzen
Informieren Sie sich über:

• Eigenheimzulage (falls berechtigt)
• Handwerkerkosten (steuerlich absetzbar)
• Denkmalschutz-Abschreibungen
• Werbungskosten bei Vermietung

Zusätzliche Tipps für den Immobilienkauf

Häufige Fehler vermeiden

• Emotionale Entscheidungen: Lassen Sie sich nicht von der Einrichtung blenden
• Zeitdruck: Lassen Sie sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen
• Versteckte Kosten: Kalkulieren Sie alle Nebenkosten ein
• Finanzierungslücken: Planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Kosten

Expertentipp: Der richtige Zeitpunkt

Der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist nicht nur von der Marktlage abhängig, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation. Stellen Sie sicher, dass Sie:

• Langfristig (mindestens 5-7 Jahre) in der Region bleiben
• Ein stabiles Einkommen haben
• Ausreichend Eigenkapital aufgebaut haben
• Emotionally bereit für die Verantwortung sind

Fazit: Sicherheit durch systematisches Vorgehen

Der Immobilienkauf ist komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung und systematischem Vorgehen können Sie teure Fehler vermeiden. Unsere 15-Punkte-Checkliste gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie alle wichtigen Aspekte berücksichtigt haben.

Denken Sie daran: Es ist besser, einen Kauf abzubrechen, als eine Immobilie zu kaufen, die nicht zu Ihren Bedürfnissen oder finanziellen Möglichkeiten passt. Der Immobilienmarkt bietet immer neue Chancen – seien Sie geduldig und wählen Sie sorgfältig aus.